4 tineri mare mare mareOrice inceput de an cere un bilant al celui care tocmai l-am ingropat cu artificii si multa sampanie. Din punct de vedere al domeniului imobiliar, asa cum l-am simtit eu, de aici de la Timisoara, 2009 a fost un an bun, nu asa bun cum mi-as fi dorit, dar mai bun decat s-a lasat anuntat prin noiembrie-decembrie 2008. Asadar:

1. Asteptari in 2009:

Anuntat ca un an de criza acuta, cu cresteri majore de pret pe segmentul locuintelor noi (daca era sa ne luam dupa suplimentul Economia pentru toti in 2009 al revistei Business Standard la pagina 40), mai ales dupa iulie 2009, piata imobiliara parea ca va aseza preturile si va cerne intre jucatorii din domeniu. Pe de o parte vanzatorii ar fi trebuit sa reflecteze, atat la preturile de vanzare, in raport cu profiturile, cat si la ofertele primite, adica la flexibilitatea fata de oferta din piata. Pe de alta parte, cumparatorii trebuiau sa se subtieze considerabil ca numar (ceea ce s-a intamplat nu datorita lipsei apetitului pentru locuinte, cat mai ales din cauza scaderii puterii lor de cumparare). Agentiile trebuiau sa vina cu plus valoare in piata, iar statul sa ajute domeniul imobiliar. Bancile erau asteptate cu oferte din executarile silite si cu scaderi de dobanzi. Cam acestea erau asteptarile din 2009 din piata imobiliara. O asteptare la care doar cererea imobiliara s-a conformat. Ceilalti jucatori ramanand anacronici sau, in cazul statului, populisti.

2. Ce s-a intamplat in 2009:

In ciuda asteptarilor, in anul 2009 au fost resimtite trei valuri de cereri si tranzactii imobiliare: in martie-aprilie, in iulie-august, odata cu inceperea Programului "Prima casa" si, al treilea val, pornit in decembrie 2009, dupa ce se zvonea ca Certificatul energetic va duce la o scumpire a locuintelor in 2010, cu efecte si in 2010. Toate aceste valuri au demonstrat ca inca suntem o piata reactiva si nu una proactiva, piata aflata sub controlul statului, ceea ce nu este o dovada de maturitate economica.

3. Influentele din 2009:

Cea mai mare influenta a fost a statului, reflectata in modul cum a reglementat sectorul imobiliar: HG 174/2008 care a dus la o marire a numarului de documente pe care o agentie imobiliara trebuie sa i le inmaneze clientului, fara a reglementa forma acestora, introducerea ilegala a impozitului forfetar, fapt care a dus la disparitia multor agentii si constructori din piata, dar a marit numarul firmelor care lucreaza la "negru", fapt care a marit neincrederea in piata imobiliara, apoi Programul "Prima casa".  Despre ultimul este mult de vorbit: de la discriminarea pe care acesta o introduce, la momentul ales de implementare, la forma pe care acesta a luat-o, la reticenta bancilor fata de el, impresia universala fiind aceea ca a fost si este un instrument electoral si atat. Unii s-au folosit de el si au castigat, altii au pierdut o multime de bani si au renuntat in fata birocratiei: chestie de temperament, de adaptare, dar si de vointa.

Apoi, in ordinea impactului, o mare influenta a fost politica sistemului financiar-bancar din Romania, de a nu mai acorda credite imobiliare si ipotecare in 2009. Acest fapt a dus la scaderea cererii si la blocaje in piata in prima parte a anului cand, antecontractele incheiate in 2008 nu au putut fi duse la indeplinire in 2009. Sistemul bancar-finaciar se face vinovat si de numarul mic de accesari de credite prin programul "Prima casa". Cel mai bun exemplu este cel pe care noi l-am patit cu o agentie BRD din Timisoara unde, un dosar initiat in 15 august 2009 s-a finalizat in 15 decembrie 2009, din INCOMPETENTA si REAUA VOINTA a unei sefe de agentie: pe langa timpul mare (patru luni), clientul a platit in plus cel putin 1000 de lei si este hotarat sa nu ramana lucrurile asa, mai ales ca lucreaza in televiziune.

Nu in ultimul rand, o mare influenta, de data aceasta in randul agentiilor, a avut-o deciziile ARAI care au dus, de-alungul anului la framantari ce au sfarsit cu infiintarea APAIR, prima asociatie profesionala a agentilor imobiliari din Romania si la care multe agentii au inceput sa adere.

4. Ce se putea face mai bine:

2009, fiind un an electoral, a stat sub importanta castigarii electoratului, mai putin a rezolvarii problemelor din piata: in loc sa se restructureze sectorul bugetar cand inca se mai putea absorbi forta de munca de catre sectorul privat, s-a ales conservarea acestuia si mentinerea costurilor bugetare mari. De aici accesarea majoritatii imprumuturilor din piata de catre Ministerul de finante si privarea intreprinderilor mici si mijlocii de sursele de finantare vitale. Adaugand impozitul forfetar, "decesele" s-au tinut lant: nu mai putin de 120.000 de firme au declarat falimentul sau intreruperea activitatii. De aici somaj, blocaj financiar intre firme sau intre stat si firme si presiune suplimentara pe leu.

Daca guvernul ar fi luat taurul de coarne si ar fi facut restructurarea sectorului bugetar la inceputul lui 2009, bancile s-ar fi indreptat catre firme, acestea isi continuau activitatea, absorbeau forta de munca disponibilizata de la stat, Romania intrand in 2010 pe crestere, nu pe minus. Persoanele care stiau ca nu se mai asteapta la restructurari in 2010 ar fi putut accesa credite si se crea o cerere mai mare in piata imobiliara, cu efecte in sectorul constructiilor de locuinte si al inchirierilor.

5. Asteptari in 2010:

– asezarea preturilor la locuinte, mai ales la vanzare;

– regandirea marjelor de profit din piata;

– cresterea numarului de vanzari prin executare silita si cresterea numarului de restante la banci;

– cresterea importantei APAIR;

– numar scazut de proiecte imobiliare noi si modificarea ofertei imobiliare, indiferent de intentiile statului;

– mentinerea sau usoara scadere a costului creditarii;

– tranzactii la fel de multe ca si in 2010 sau un numar usor ridicat.

Atentie, in conditiile legislative actuale: orice interventie a statului va duce la o reactie in lant, atat in cerere, cat si in oferta.