Motto: " Cinstea e cea mai buna strategie atunci cand implica bani."

Mark Twain

Despre contractecontract

In sens general, conditiile unui contract intre parti sunt stipulate de art. 969-972, din Codul Civil Roman:

Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Conventiile trebuie executate cu buna-credinta.
Ele obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa.

In practica tranzactiilor imobiliare, se intocmesc trei tipuri de contracte ce vizeaza proprietatea imobiliara:

contract de rezervare, de regula atunci cand proprietatea nu exista si nu se poate garanta despre constructia acesteia. De regula se face cu avans ce implica sume mici, cu clauze precise privind pretul, ratele, termenele de executie, conditiile de predare a locuintei, drepturi si obligatii ce revin partilor;

promisiune de vanzare-cumparare, atunci cand imobilul exista fizic, dar nu este intabulat, dar se poate garanta cu un imobil (exemplu terenul pentru casa ce urmeaza a fi vanduta) si se poate inscrie promisiunea in CF cu acordul promitentului – vanzator. Avansul poate fi mai mare, in functie de intelegerea dintre parti. Ca si la contractul de rezervare, se pot trece clauze care reprezinta vointa partilor si care au putere de lege;

antecontract de vanzare – cumparare, se incheie atunci cand exista imobilul fizic si are toata documentatia legala, adica este intabulat. Acesta se poate face imediat dupa negocierea partilor pentru a ingheta pretul de vanzare cumparare si a stabili cadrul incheierii contractului de vanzare – cumparare autentic.

Aceste trei tipuri de contracte intre parti nu trec proprietatea de la vanzator la cumparator ci pregatesc actul de vanzare – cumparare, asa cum se consimte intre parti.

contractul de vanzare – cumparare se incheie numai la notarul public si face transferul proprietatii de la vanzator catre cumparator. Acest transfer este reglementat de Titlul V din Codul Civil:

Art.1294. Vanzarea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati cele dintii pretul lui.

Art.1295. Vanzarea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul nu va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat. In materie de vanzari imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfecta intre parti, nu pot a se opune, mai inainte de transcriptiunea actului, unei a treia persoane care ar avea si ar fi consevat, dupa lege, oarece drepturi asupra imobilului vandut.

Art.1305. Spezele vanzarii sunt in sarcina cumparatorului, in lipsa de situatie contrarie.

Art.1306. Pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege.

Art.1313. Vanzatorul are doua obligatii principale, a preda lucrul si a raspunde de dansul.

Art.1336. Vanzatorul raspunde catre cumparator: 1. de linistea posesiune a lucrului,si 2. de viciile aceluiasi lucru.

Art.1353. Vanzatorul nu este raspunzator de viciile aparente si de care cumparatorul a putut sa se convinga.

Art.1361. Principala obligatie a cumparatorului este de a plati pretul la ziua si la locul determinat prin contract.

Art.1365. Daca cumparatorul nu plateste pretul, vanzatorul poate cere rezolutiunea vanzarii.

Buna si reaua credinta

mascaradaCa si lacatul pe usa care se pune pentru a atentiona ca exsita o restrictie dar poate fi spart usor de cel de rea credinta, la fel si contractele (intelegand toate cele 4 tipuri prezentate anterior) pot fi respectate cu buna credinta sau incalcate cu rea credinta. Din practica personala, cele mai multe incalcari vin de la bugetarii cu venituri medii catre mari sau/si cu studii superioare. Si tot din practica acestia pot fi usor depistati pentru ca, in principiu, vin cu tot felul de idei ce nu sunt valabile, dar care au fost imprumutate de la diverse surse si persoane carora li se pare ca sunt mai de buna credinta decat cele cu care ar trebui sa se consilieze si carora le platesc comision. Atentie, nu toate.

Cazul 1:

Promisiune de vanzare – cumparare cu programul "prima casa". Vanzatorul era cu actele la nivel de intabulare, insa nu avea CF individual. Cumparatorul a fost la banca si, in urma analizei bancare, putea cumpara un apartament pana in 45.000 de euro. A optat pentru 3 camere, dupa ce am vazut impreuna cateva apartamente. S-a inghetat pretul la 43.500 euro, s-a dat un avans de 1.000 de euro, urmand ca la antecontract sa se dea diferenta de 5% din avansul stipulat ca si conditie in programul "Prima casa".

Din cauze independente de parti, OCPI Timis a intrat in greva si s-a trecut peste termenul inscris in promisiune. Partile, de buna credinta fiind, s-au intalnit si au incheiat un Act aditional la promisiunea de vanzare – cumparare prin care s-au trecut alte termene. Acum exista actele de vanzare – cumparare si s-a incheiat Antecontractul de vanzare – cumparare la notarul public, iar dosarul se afla la Fondul de garantare pentru analiza.

Deci buna credinta, maturitate intre parti, cunoasterea conditiilor si acceptarea lor.

Cazul 2:

Promisiune de vanzare – cumparare cu acelasi program, "Prima casa". La fel ca si in cazul anterior, actele de intabulare sunt in lucru, dar se stabilesc date ferme si conditii din care doua sunt importante: "Promitentul-vanzator va efectua intabularea apartamentului promis cel mai tarziu pana la data de …" si "Eu, promitentul vanzator garantez promitentii cumparatori ca, in cazul in care, in urma evaluarii apartamentului acestia nu pot cumpara apartamentul, de returnarea integrala a avansului primit, la data vanzarii apartamentului catre o terta parte."

La fel ca mai sus, din cauza grevei, se intarzie cu 1 zi scoaterea CF-ului de catre vanzator. Intre timp, promitentii cumparatori trec la actiuni, unele din ele hilare:

– vor avansul dat in 48 de ore 🙂 ;

– se duc cu promisiunea de vanzare cumparare, in care este stipulat ca imobilul nu este inca intabulat, la o banca si obtin o adeverinta prin care banca spune ca imobilul nu intruneste conditiile minimale de garantare. Nici nu avea cum pentru ca apartamentul nu este intabulat;

– incep sa-l sune pe promitentul cumparator sa le dea avansul, in timp ce invinovatesc agentia pentru ca au dat 1000 de euro avans si nu 500 de euro, desi a fost intelegerea partilor acceptata de comun acord;

– intrebati de catre noi daca renunta, initial spun ca da, dar cand afla ca pierd avansul revin asupra deciziei;

– in urma unei discutii promitentii cumparatori accepta sa mergem la agentia unei banci unde am dosare cu Prima Casa in lucru. Aici vine un "idiot", prieten de familie, slujbas la o alta banca, care incepe sa descrie doamnei de la agentie cum ca acest apartament are "hepatita C, este orb, cu un  picior de lemn, nici nu trage bine, l-am adus in targ sa-l fac si de ras", daca e sa fac o paralela la bancul cu calul din targ, apoi intreaba pe doamna de la banca, ceva de genul:

– Voi creditati asa ceva? Ca noi nu o facem!

Speriata, doamna de la banca, intelegand ca promitentul-cumparator nu vrea acest apartament, da un respuns … negativ, evident.

– ce nu inteleg promitentii – cumparatori: eveluarea imobiliara se face de un specialist ANEVAR. Specialist pe care ei nu vor sa-l plateasca. Se folosesc insa de adeverinte de pe la banci (exemplu este banca Millennium care de o saptamana au promis ca-mi trimit un document si nici acum nu a ajuns) crezand ca functionarul de la banca face evaluari imobiliare. FALS. In acest mod de a trata lucrurile sigur ne vedem la proces, mai ales ca "idiotul" m-a amenintat cu acest lucru.

Si inca doua aspecte: doamna promitent cumparatoare este expert in educatie emotionala si, tineti-va bine, de trei ani cauta un apartament de cumparat si, cand l-a gasit, renunta ?!

Pentru ca evidenta este clara, tu ce ai face?